[금융주의보-027] 상속주택의 과세 핵심사항을 정리합니다.

주택의 양도세의 가장 많은 상담내용이 바로 상속주택의 과세문제입니다.  왜냐하면 시니어들의 문제이기도 하지만 일반주택의 과세에 비해서 상속주택의 과세는 복잡하기 때문입니다.

그 핵심사항을 정리합니다.

질문 1) 취득가액은 어떤 금액이 기준인가?
답변 1) 상속으로 취득한 주택의 취득가액은 상속개시 당사의 상속세법에 의해 평가한 가액으로 합니다.

질문 2) 보유기간 또는 거주기간은 피상속인이 취득한 날짜 부터인가? 아니면 상속개시일인가?
답변 2) 원칙적으로 보유기간 또는 거주기간은 상속개시일부터 따져야 합니다. 따라서 상속주택이 1세대 1주택 비과세요건을 충족하려면 상속개시일로부터 3년보유 또는 2년 거주해야 하며, 상속개시일부터 양도일까지의 기간을 보유기간으로 하여 장기보유공제를 적용합니다. 그러나 보유기간에 따른 세율적용 시에는 예외적으로 피상속인이 취득한 날짜를 기준으로 합니다.

질문 3) 상속주택은 1세대 1주택비과세 적용 시 또는 다주택자의 중과적용 시 과세 혜택은 없는가?
답변 3) 상속주택은 본인의 의지와 관계없이 불가피하게 취득하게 되는 경우가 생기니 혜택을 생각할 수 있습니다. 그래서 일반주택 양도 시 상속주택은 주택을 소유하지 않는 것으로 보는 예외규정을 두고 있습니다.

질문 4) 공동상속주택의 경우는 일반주택과 같이 상속인이 각각의 주택으로 보아 과세하는가?
답변 4) 일반적으로 공동 소유의 주택은 소유자 각각의 주택으로 봅니다. 그러나 상속으로 주택을 공유하게된 경우 즉 공동 상속주택의 경우에는 상속지분이 가장 큰 상속인은 1세대 1주택 판정시나 중과세 적용 시 공동상속주택을 주택수로 보지 않고 세법을 적용합니다. 

결론적으로 상속주택을 일반주택과 다른 부분이 많이 있습니다. 따라서 상속단계부터 상속주택을 누구에게 얼마의 지분으로 상속해야 가장 유리한지 그리고 양도단계에서 언제 양도해야 하며 처분순서를 어떻게 해야할 것인지 등을 종합적으로 고려하여, 사전에 세금계획을 세워두는 지혜가 필요합니다. 미리 준비하는 것, 상속주택에 있어서도 예외없는 시니어 재테크 방법입니다. ⓒ 김형래