[금융주의보-282] 부동산, 이제부터는 활용 방법에 집중하라

“대마(大馬)는 필사(必死)이고, 부동산은 대세 하락기에 있다.” 

최근 우리나라의 부동산 경기를 평가하는 한 전문가가 던진 시대적 돌직구 한마디다. 우리나라 부동산 시장은 경제성장으로 말미암아 좁은 대도시로 몰려드는 베이비붐 세대의 경제적 성장과 함께 치솟았다가 그들의 퇴직과 맞물려 내림세를 맞이하고 있다는 세평이 부동산 시장에 대한 중평으로 꼽을 수 있다. 주택 가격의 하락은 무엇보다도 수요자의 감소라는 큰 흐름 안에 세부적인 요인을 찾을 수 있다. 가족 수의 감소, 인구 고령화, 소득 격차의 증대, 특정 지역 내에 과도한 공급, 주택 보유 부담의 현실적 체감, 투자 대상으로서의 가치 저하 등 추가 매수를 부추길만한 요소가 무색할 정도이다.

정부도 부동산을 대표하는 주택 가격의 하락 때문에 발생할 수 있는 경제 전반의 불편한 상황을 미리 예견하고 이에 대한 대책을 연이어 내놓다. 하지만 하락을 줄이는 정도를 넘어서 상승 요인으로 되돌리기를 바라지만 힘에 부치지 않겠는가 하는 동정론도 득세하고 있다. 

그렇다고 해서 이미 핵가족화가 가속화되는 시대적 현실로 보면 시니어의 주거 문제를 자녀가 해결해줄 것을 기대하기는 더더욱 쉽지 않아 보인다. 자녀의 독립에서 가장 큰 문제가 주거 문제이고 보면, 시니어에게 닥친 주거 문제는 이중고인 셈이고, 양쪽의 해결점을 찾는 것이 큰 과제로 남는다. 

지난해 12월 발표한 2010년 인구주택총조사(http://census.go.kr)에 따르면 대도시 거주 60세 이상 인구는 남성(40.2%)보다 여성(59.8%)이 월등히 많고, 혼인 상태로 보면 다른 연령대보다 사별(40.4%)이 많은 것으로 조사되었다. 주택 점유 형태로 보면 자가(69.0%)가 전세(15.9%)나 월세(11.7%)보다 훨씬 높은 비율을 보이고 있다. 

이와 연관되어 생활비 조달 경로를 살펴보면 자신이나 배우자의 일을 통해서 조달되는 비율 (13.4%)은 낮지만 함께 사는 자녀(15.7%), 따로 사는 자녀(26.5%)를 통해서거나 국가 또는 지방정부의 보조(14.6%)를 통해서 얻는 것으로 나타났다. 

[경북 청송 99칸 송소고택은 일반인들에게 방을 빌려준다. /사진. 김형래]

큰 흐름으로 보면 부동산을 투자의 대상보다 활용의 대상으로 보아야 한다는 결론이다. 

생활 여력이 없는 시니어에겐 해당 사항이 아니겠지만, 시세가 올라 차익을 얻을 대상으로 보기에는 좋은 전망을 예상할 수 없다. 따라서 실거주의 목적이 아니라면 새롭게 취득하는 것은 신중해야 한다. 

집을 줄여서 간다는 것은 현실적으로 망설여지는 대안이다. 주택 거래가 아주 활발한 완전 경쟁상태라면 반드시 고려할 만한 방법이지만, 살 사람은 없고 팔 사람만 많은 비정상적인 현재 주택 거래 상황을 고려하면, 꼭 팔기 위해서 형편없는 가격으로 거래하면 작은 집으로 이사해서 얻는 가격 차이를 누릴 수 없게 될 것이다. 

주택 연금과 같이 현 거주지에 거주하면서 주택을 담보로 연금을 받는 것은 추천할만하다. 주택 가격이 더 내려갈 것으로 확신하고 있다면 강력히 추천할만한 방법이다. 집을 유산으로 물려주겠다고 한다면 문제이지만, 내 재산으로 생활비를 조달한다는 면에서는 긍정적인 선택이 될 수 있다. 

빈방이 있다면 공유 경제(Sharing Economy)로 접근해서 현금을 만지는 길이 있다. 

빈방을 관광객에게 내놓으면 관광객은 저렴하게 숙박할 수 있고 집주인은 방값을 받는 방법이다. 국내 기업으로는 비엔비히어로(https://www.bnbhero.com/), 세계적인 기업으로는 에어비엔비(https://ko.airbnb.com/)가 있다. 인터넷으로 빈방의 정보를 등록하면 전세계에서 인터넷으로 한국을 찾는 관광객이 사전에 예약하고 활용하는 방식이다. 빈방을 활용한다고 하지만 숙박하는 이에게는 주인장이기에 정확한 정보 전달, 책임감 있는 배려, 청결한 관리 등이 필요하고, 숙박비의 일정 부분을 중계 회사에 수수료로 지불해야 하는 부담을 갖게 된다. 물론 SNS를 잘 활용한다면 빈방 소개 전문회사에 중계 수수료를 내지 않고 전세계로 마케팅 할 수 있다. 빈 방 나누기는 수입도 얻고, 새로운 사람도 만날 수 있고, 덕분에 주택의 활용도를 최상으로 끌어올릴 수 있는 새로운 자산 활용 방법으로 꼽을 수 있다.

은퇴 후 활용 자산의 규모로 보면 주거에 해당하는 부동산이 가장 큰 몫을 차지하고 있는 것으로 나타났다. 투자의 대상으로 볼 것이 아닌 활용 수단으로 시선을 옮겨보는 것이 현명해 보인다. 투자 대상으로 보기에 부동산은 대세 하락기에 있음이 분명하기 때문이다. ⓒ 김형래