[금융주의보-263] 주택연금 시즌2, 내 집에서 그대로, 당당한 노후를 누리세요

우리나라 주택연금의 역사는 2007년 7월 시작되었다. 출시 이후 지난 6월까지 6년간 총 14,866명이 가입했고, 이는 미국의 공적 역주택담보대출 제도인 HECM(Home Equity Conversion Mortgages for Seniors, 주택자산전환모기지)는 1989년 출시 후 6년 동안 가입자가 11, 060건보다 훨씬 활성화된 것을 알 수 있다.

 

가입연령도 부부 모두 65세 이상이었던 것을 2009년 4월 부부 모두 60세 이상으로 가입연령을 낮추고, 주택가격도 6억 원 이하의 주택법상 ‘주택'만 해당하였던 것을 9억 원 이사의 주택과 노인복지주택으로 가입 범위가 확대되었다.

 

보도자료를 보면 따르면 누적 가입자 연령대는 72.3세이었으나 조기 퇴직, 경기 부진 등의 여파로 올해는 60대 가입자가 40% 가까이 확대되며 평균가입연령도 71.6%까지 낮아졌다고 한다. 또한, 지난 6월 3일부터는 사전가입 주택연금이 출시되었기 때문에 평균가입연령은 더욱 낮아질 것으로 예상한다고 한다.

 

주택연금은 지속적인 관심을 두는 은퇴 연금 중의 하나가 분명하다. 아마도 은퇴 전후의 시니어 자산 보유 비중 중에서 부동산이 압도적으로 많기 때문으로 풀이할 수 있다. <주택연금의 뚜렷한 장점과 피할 수 없는 단점 몇 가지>라는 제목으로 칼럼을 쓴지 1년 반 정도의 시간이 흘렀다. 그간 충분하게 설명되지 않은 것을 중심으로 다루어보고자 한다.

 

주택연금 가입에 대한 비용이 얼마일까? 먼저 초기 보증료를 내야 하는데 주택가격의 2%에 해당한다. 5억 원 주택은 약 1천만 원이 필요하다. 다행스럽게 1회 연금만 받고 철회할 때 가입비 성격의 초기 보증료는 돌려받을 수 있다. 또 근저당설정비가 필요한데 다른 세금 성격의 비용은 면제되지만, 법무사 수료는 별도로 준비해야 한다. 근저당설정비로는 30만 원 이내로 고려하면 된다.

 

주택의 감정 수수료도 필요한데 한국감정원의 감정평가 수수료는 적게는 16만 원에서 100만 원이 든다. 단, 담보주택의 인터넷 시세나 공시가격이 없는 경우에만 필요하다. 인지세는 주택연금약정 체결 시 거래은행에 내야 하는데 은행과 고객이 50%씩 내게 되어 있고 고객이 분담할 금액은 7만 5천 원 이내이다.

 

월 수령액의 지급 방식을 선택할 수 있다. 대부분은 종신지급방식을 선택하는데 수시 인출 한도 설정 없이 월 수령액으로 지급받는 방식이다. 다른 방식으로는 연금지급 한도의 50% 이내에서 수시로 지급받을 수 있도록 미리 설정하고 지급받는 종신혼합방식이 있다. 종신혼합방식으로 정하면 인출 한도를 설정한 만큼 월 수령액이 적어진다. 이 지급 방식 두 가지는 지급받는 중에 변경할 수 있다.

[사용 승인 후 20년 이상 경과된 주택은 주택연금에 가입할 수 없다는 아이러니가 있다. / 사진. 김형래]

월 수령액의 지급 유형도 네 가지로 다양한 편이다. 평생 일정한 금액으로 고정하는 방식인 정액형이 있고, 처음은 적게 받다가 12개월마다 3%씩 증가하는 방식인 정률증가형, 처음에 많게 받다가 12개월마다 3%씩 감소하는 방식, 초기 10년간은 정액형보다 많이 받다가 11년째부터는 초기 월 지급금의 70% 수준으로 받는 방식인 전후후박형이 있다. 유의해야 할 점은 지급 유형은 중도에 변경할 수 없으므로 신중하게 결정해야 한다.

주택연금에 가입하여 연금 지급을 받다가 재건축이나 재개발이 되면 계속 연금을 받을 수 없다. 일반적으로 재건축이나 재개발이 진행되면 철거하게 되고 담보 주택이 없어지므로 실재 거주도 불가능하고 이는 주택연금의 해약사유가 된다. 그러므로 주택연금의 지급도 정지되는 것은 물론이고 그간 받은 연금 총액을 상환해야 한다. 단 다른 집을 사 이사하면 담보주택의 변경절차를 걸쳐서 주택연금을 계속 받을 수 있다.

이사하지 못하게 될 것이라는 불안감으로 주택연금의 가입을 미루고 있다면 기우다. 이사할 수 있다. 조건이 따라붙는데 이사한 새로운 집을 담보로 교체하여 계속 주택연금을 받을 수 있다. 물론 상식적인 내용이지만 담보 주택의 가치 변경에 따른 수령금액이 차이가 발생할 수 있다.

주택연금에 가입하면 각종 세금은 한국주택금융공사에서 내준다고 생각하면 오해다. 부가 설명하자면 주택연금에 가입했다고 집주인이 바뀐 것은 아니다. 집주인이 각종 세금을 내야 한다. 혜택이 있다면 주택 공시가격 기준으로 5억 원에 해당하는 재산세의 25%를 감면받을 수 있다.

주택연금은 중도 해지할 수 있다. 주택가격이 많이 올라서 주택연금을 받는 것보다 유리한 방식으로 주택을 활용하고 싶다면 언제든지 중도해지할 수 있다. 물론 그간 받았던 주택연금 수령액을 상환하면 된다. 그런데 초기에 부담했던 가입비는 매물비용이 된다는 사실을 명심해야 한다.

주택연금에 가입했다고 빈방을 보증금 없이 월세로 놓는 것은 규정 위반이 아니다. 단, 보증금을 받고 월세를 주거나, 집 전체를 임대해서는 안 된다. 또 상속 목적으로 주택 일부만을 주택연금으로 이용할 수 없다. 앞으로 주택가격의 등락에 따라 상속 효과가 오히려 반감될 수 있고, 주택연금으로 활용된 않는 지분의 권리행사 등에 따른 부작용의 우려 등으로 말미암아서 주택연금 제도에서 제한하고 있다. 또한, 대출기간이 종신인 경우에만 공적 보증이 된다는 사실을 기억해야 한다.

제4의 연금으로 불리는 주택연금은 한국주택금융공사법에 따라 지급을 보증하는 역주택담보대출제도의 하나로 한국주택금융공사가 고객을 위해 보증하고 은행을 제출을 취급하는 제도이다. 궁금증이 더 해진다면 바로 한국주택금융공사(www.hf.go.kr) 홈페이지를 이용하거나 전화(1688-8114)를 통해서 직접 알아보는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.

앞으로 저금리 시대가 지속할 것으로 예상한다면 제4의 연금으로 주택연금을 고려해보는 것도 한 방법이 되지 않을까 생각되고, 가입을 원한다면 사전 조건에 대해서 꼼꼼히 헤아려보는 지혜도 필요해 보인다. ⓒ 김형래